家を建てる前に忘れてはいけない、重要な「土地」選び。
自分に合った土地を見つけるには？
今回は「土地探しのポイント」についてお伝えします。
Point１ 形状と方角
土地購入において、形状はもちろん、道路がどの方向に付いているかという部分も重要になります。
例えば、一般的に南側道路の土地は、“日当たりが良い”というメリットがありますが、“価格が割高”というデメリットがあります。
こうした接道方向による土地の特徴を理解しておけば、比較検討もしやすくなります。
例えば、、、
★北西角…日当りがいいとは言えないが、北側斜線規制の心配がなく、外観やデザインなどの制約が少ない。
★路地状敷地…周囲が隣地に囲まれているために日当りに難はあるが、その分価格が安い。間取りの工夫などができれば狙い目。
★西南角…一般的に、東南角地に次いで人気。価格と日当り次第ではお買い得な場合もある。
★東南角…最も人気のある形状・方角。設計度の自由も高いが、人気があるので価格が高い。
など、
形状、方角、それぞれのメリット・デメリットを理解して、自分のライフスタイルにあう土地を検討しましょう。
Point２ 地盤
河川敷や沼地・水田などを埋め立てた造成地や、傾斜に盛り土をして作られた造成地は、地盤が軟弱なケースがあります。
家を建てる前には、正確に地盤の強さを測定しますが、場合によっては地盤改良をする必要があり、当然その分の費用が必要となります。
最低限、その土地が以前どのような土地であったかということを、自治体が提供している防災マップなどで確認してみましょう。
台風、大雨、津波、高潮などが起こることによって被害が想定される地域がマッピングされています。
ただし、実際にはそれだけで判断するのも難しい部分があります。
自分である程度チェックした後は、土地購入業者・建築士・工務店などのプロに同行してもらい、判断するのが良いでしょう。
Point３ 土地柄
周辺道路の交通量動向、人の流れ・人通り、日当たりについては、一度見ただけでは分かりません。
曜日（平日・土日）、時間（午前・午後・夜間帯）、天気（晴れの日・雨の日）などがそれぞれ異なる時に、実際に自分の目で確認してみましょう。
Point４ 利便性
気に入った土地が自分のライフスタイルに合致するか？
主にチェックするポイントは、
銀行・郵便局、市役所、学校、病院、スーパーマーケット・コンビニエンスストア
などの位置と、営業時間帯です。
家族それぞれの状況に応じて、安全に通勤・通学・ショッピングができるかを検討しましょう。
また、公共交通機関の事情なども必ず確認しておきましょう。
Point５ 相場
土地の相場を把握するには、「公示価格」と「路線価」を調べる方法があります。
公示価格
公示価格は、毎年1回、3月下旬頃に国土交通省から発表される土地の評価額で、
土地の公正な取引や税金の算出のための目安となるものです。
役所の公報に掲載されていますが、「国土交通省の地価公示価格」で検索すればインターネットでも簡単に地域の土地の相場を見ることができます。
路線価
路線価とは、相続税や贈与税などの課税のために
都市部の路線（道路）ごとに国税局長が決定した土地の単価のことをいいます。
路線価は国税庁のホームページから調べることができます。
路線価は、道路ごとに価格で出ているので、買いたい土地のエリアの中でも1本道路を挟んだだけで価格が変わるなど、道路ごとの微妙な地価の差がわかるのが特徴です。
しかし、路線価は、公示価格のおおむね80％を目安に価格がつけられているので、実際は0.8で割り戻して土地の相場を掴む必要があります。
Point６ 法規制
家を建てる事に関しても法律があります。
「建築基準法」や「都市計画法」といった法律に基づき、正しく家を建てなくてはいけません。
⑴都市計画法の「都市計画区域」かどうか
日本では、都市計画法に基づいて、地域ごとに定められた都市計画があり、道路整備や都市整備を行なっています。
その整備を行なっている地域を「都市計画地域」といい、その中でも「市街化調整区域」は原則、一般の住宅が建てられないので注意が必要です。
★用途地域の確認
都市計画法に基づき、住宅を建てることができる地域だと確認できても、それだけでは安心できません。
「用途地域」という分類があり、用途地域ごとに建築できる家の建ぺい率や容積率、そして居住環境にかなり差があります。
例えば「第1種低層住居専用地域」では住宅以外の用途は厳しく制限されているエリアなので良好な住環境が望めます。
⑵接道義務のチェック
建築基準法の規定により、
建築物の敷地が幅員4m以上の道路に少なくとも2m以上接していなければならない
とされています。
この場合の道路は、公道でも私道でも構いませんが、
私道の場合は、道路の位置指定（位置指定道路）を受ける必要がある
ので注意しましょう。
⑶建ぺい率と容積率
建てられる家の大きさは、土地の広さや地域によって異なります。
用途地域ごとの都市計画によって、建築面積（1階の床面積）と延べ床面積が定められています。
★建ぺい率…その敷地に建てられる1階の床面積の割合のこと。
★容積率…その敷地に建てられる延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合のこと。
土地購入の最終目標は、土地を買うことではなく、そこに家を建てて、長い間快適に安心して暮らすことです。
ご家族でいろいろと相談し、「これは絶対に譲れない」「これよりこちらの方が優先順位は上」など、みなさまの土地選びの基準を明確にすることをおすすめします。
しろねこ住宅では、土地探しからお手伝いをさせていただいています。
もちろん、しろねこ住宅以外で家を建てるご予定で、土地のみを探されている方も大歓迎です！
是非お気軽にご相談ください。
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